האם הבניין שלכם בכלל מתאים לפינוי-בינוי?

מתחילים בבדיקה אחת: האם הבניין בכלל מתאים. בודקים מצב תכנוני, תבחיני העירייה וגודל המגרש — זו הבדיקה השמאית שאנחנו עושים ללא עלות. רק אחריה מגיע השלב הבא: גיבוש הדיירים ובחירת נציגות. אין צורך שכל השכנים יסכימו מראש; יזמים ניגשים לבדיקות היתכנות כשרואים כ-51% מהדיירים מגובשים.

שלושה גורמים מכריעים: גודל המגרש (בפינוי-בינוי מתחמי נדרשות לרוב 24 יחידות דיור קיימות ומעלה), תבחיני העירייה הספציפית, וערך המקרקעין באזור שקובע את המכפיל הנדרש. בראשון לציון, למשל, מדיניות ״מצרף 8״ דורשת מינימום 2 דונם ומחייבת בניינים להתאחד למתחם. בדיקה שמאית מקיפה עונה על זה בוודאות.

אין מספר אחיד — התוספת נגזרת מתקן 21 של השמאי הממשלתי הראשי, שקובע את נוסחת האיזון הכלכלי של המתחם. היזהרו מהבטחות: יזם שמבטיח 25 מ״ר באזור שמאפשר 12 מ״ר לא יעבור את דו״ח האפס בבנק, והפרויקט ייתקע. עדיף מספר ריאלי מיזם עם ליווי בנקאי מאושר.

היזם שנבחר, ורק במקרה הצלחה — כלומר רק אם הפרויקט מתקדם ונחתם הסכם. הדיירים לא משלמים 0 ₪ בשום שלב. גם עורך הדין, השמאי והמפקח ממומנים על ידי היזם.

להתנעת התהליך מספיק גיבוש ראשוני של כ-51%. לחתימה על ההסכם נדרש רוב מיוחס, וכיום חוק ההסדרים המעודכן הפחית ל-67% את הרוב הדרוש כדי לפעול מול דייר סרבן בפינוי-בינוי (66% בתמ״א 38).