מילון מונחים
המילים שיופיעו בהסכם שלכם — בשפה רגילה
בהתחדשות עירונית משתמשים בעשרות מונחים שנשמעים מובנים מאליהם למי שבתחום, ולא לאף אחד אחר. כאן כולם, בהגדרה קצרה אחת לכל מונח.
- תקן 21
- תקן שמאי ממשלתי שקובע את נוסחת האיזון הכלכלי של המתחם וגוזר ממנה את תקרת התמורות המקסימלית שניתן להעניק לדיירים בלי להפיל את הפרויקט.
- שטח פלדלת (חוק המכר)
- מדידת הדירה לפי צו חוק מכר דירות: השטח נמדד מחלקה החיצוני של דלת הכניסה, וכולל את הקירות הפנימיים של הדירה יחד עם מחצית הקיר המשותף עם השכן. שטחים ציבוריים — לובי, מעליות, חדרי מדרגות — אינם נכללים.
- ליווי בנקאי סגור
- חשבון ליווי סגור ("קופה סגורה") שמיועד אך ורק לפרויקט שלכם. הבנק משחרר כסף לקבלן רק לפי התקדמות בנייה בפועל ובדיקת מפקח מטעמו.
- תנאים מתלים (מיילסטונים)
- אבני דרך שנקבעות בהסכם. אם היזם לא עומד בהן, ההסכם מתבטל אוטומטית והדיירים משוחררים לבחור יזם אחר.
- מכפיל (יחס המרה)
- היחס בין מספר הדירות החדשות לדירות הישנות שנהרסות. משתנה לפי ערך הקרקע — נמוך יותר באזורי ביקוש, גבוה יותר בפריפריה.
- דו״ח אפס
- בדיקת היתכנות כלכלית-שמאית שעורך שמאי מטעם הבנק המלווה לפני אישור המימון. הבנק דורש רווחיות יזמית של כ-15%–20% בפינוי בינוי; מתחת לרף הזה הוא לא מלווה, ולכן הדו״ח חושף הבטחות תמורה שאי אפשר לעמוד בהן.
- פינוי בינוי
- הריסת מתחם של בניינים ישנים ובנייתו מחדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה וגדולה יותר במקום הישנה, ללא תשלום מכיסו. ההליך מתנהל מול הוועדה המחוזית ונמשך בממוצע 6 עד 10 שנים.
- התחדשות בניינית (תמ״א 38)
- חיזוק, הרחבה או הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד, מול הוועדה המקומית. נמשכת בדרך כלל 5 עד 7 שנים, עם תקרת זכויות נמוכה יותר מפינוי בינוי.
- רוב מיוחס
- הרוב שהחוק דורש כדי לפעול מול דייר שמסרב: בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות במתחם, לצד תנאים נוספים בנוגע לחלק ברכוש המשותף.
- דייר סרבן
- בעל דירה שמסרב לחתום ללא טעם סביר, לאחר שהרוב המיוחס כבר הסכים. במקרה כזה ניתן להגיש נגדו תביעה לבית המשפט, שרשאי לחייבו בפיצוי כספי ובמקרים קיצוניים אף למנות מי שיחתום בשמו.
- בית המשפט (בעניין דייר סרבן)
- הגורם המוסמך בפינוי בינוי לדון בתביעה נגד דייר סרבן. בוחן אם הסירוב בלתי סביר באופן קיצוני, רשאי לחייב את הסרבן בפיצוי כספי, ובמקרים חריגים אף למנות עורך דין שיחתום על ההסכם בשמו. (בהתחדשות בניינית הסמכות המקבילה נתונה למפקח על הבתים המשותפים.)
- הסמכת נציגות
- מסמך שבו בעלי הדירות מסמיכים נציגות לנהל את ההליך הראשוני ולבחור יועצים. אין לו סמכות קניינית: הוא אינו מוכר דבר, אינו מתחייב בשם אף אחד ואינו כובל אתכם ליזם.
- מארגן
- גורם שמגבש דיירים ומביא אותם ליזם. חלק מהמארגנים פועלים בפועל מטעם יזם מסוים — שאלה שכדאי לשאול בכתב לפני שחותמים על משהו.
- חברת ניהול וליווי
- חברה שנבחרת על ידי הדיירים ומייצגת אותם בלבד לאורך התהליך. שכר הטרחה משולם על ידי היזם שנבחר ורק במקרה הצלחה — אך הבחירה, והמחויבות, הן של הדיירים.
- תב״ע
- תוכנית בניין עיר — התוכנית הסטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות במגרש. בפינוי בינוי נדרשת בדרך כלל תב״ע חדשה, וזה השלב הארוך ביותר בתהליך.
- מצרף 8
- מדיניות עיריית ראשון לציון לשכונות מרכז העיר, רמב״ם ואברמוביץ׳. היא אוסרת לקדם פרויקט בבניין בודד שאינו עומד בשטח מינימלי של 2 דונם, ומחייבת בניינים להתאחד למתחם.
- תבחינים עירוניים
- התנאים שקובעת כל רשות מקומית להתחדשות עירונית בשטחה — גודל מגרש מינימלי, מספר יחידות דיור, מיקום. הם משתנים מעיר לעיר, ולעיתים משכונה לשכונה.
- היתכנות (בדיקה שמאית)
- בדיקה שבוחנת אם פרויקט אפשרי בבניין מסוים, על בסיס שלושה נתונים: המצב התכנוני הקיים, תבחיני העירייה וגודל המגרש.
- טופס 4
- אישור אכלוס מטעם הרשות המקומית. בלעדיו אי אפשר להיכנס לדירה החדשה כדין ולחבר אותה לתשתיות.
- ערבות שכירות אוטונומית
- ערבות שמבטיחה את דמי השכירות שלכם לכל תקופת הבנייה. "אוטונומית" — כלומר ניתנת לחילוט מיידי בבנק, בלי הליך משפטי ובלי להוכיח נזק.
- ערבות בדק
- ערבות בנקאית לתיקון ליקויי בנייה בדירה החדשה לאחר האכלוס, כדי שתיקון לא יהיה תלוי ברצון הטוב של היזם.
- ערבות רישום
- ערבות שמבטיחה שהדירה החדשה תירשם על שמכם בטאבו ושרישום הבית המשותף יושלם.
- דיור חלופי
- הדירה שבה אתם גרים בזמן הבנייה. היזם מממן את שכר הדירה, והתשלום מובטח בערבות שכירות אוטונומית לכל תקופת הפרויקט.
- קשיש (לעניין פינוי בינוי)
- בעל דירה שמלאו לו 70 במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, ושמתגורר בדירה שנתיים לפחות. מעמד זה מזכה בחלופות מותאמות במקום המתנה לדירה חדשה.
- קרן תחזוקה
- קרן שמסבסדת את דמי הניהול הגבוהים של המגדל החדש לדיירים הוותיקים. אינה מובנת מאליה — יש לדרוש אותה בהסכם.
- היטל השבחה
- תשלום לרשות המקומית בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית. בפינוי בינוי חלים פטורים והסדרים ייעודיים, והתשלום מובטח בערבות מיסים מטעם היזם.
- רווחיות יזמית
- שיעור הרווח הצפוי ליזם מהפרויקט. הבנק המלווה דורש כ-15%–20% בפינוי בינוי כתנאי למימון — זו כרית הביטחון שמונעת קריסה באמצע.
רוצים את ההסבר המלא? המדריך לדייר מרחיב על כל אחד מהנושאים האלה — כמה זמן התהליך לוקח, כמה מקבלים, מה עושים עם דייר סרבן ומה בודקים לפני שחותמים.
לא בונים עליכם, בונים איתכם
האם הבניין שלכם בכלל מתאים לפינוי-בינוי?
בדיקה שמאית מקיפה שתגיד לכם בכנות אם התהליך אפשרי אצלכם — מצב תכנוני, תבחיני העירייה וגודל המגרש.
- ללא עלות — 0 ₪ מהכיס שלכם
- ללא התחייבות, אפשר להפסיק בכל שלב
- מייצגים דיירים בלבד — לא יזמים
- 2,100+
- דיירים מלווים
- 80+
- פרויקטים בליווי
- טופ 40
- בדירוג חברות ההתחדשות העירונית, אתר מגדילים 2024